Décryptage. Le neuf plonge, l’ancien stagne… pourquoi le marché immobilier est en plein doute
Les Français veulent toujours autant devenir propriétaires, mais ils hésitent à passer à l’acte. « La demande est active, mais les projets ne se concrétisent pas, faute de financement et de confiance des ménage...
Les Français veulent toujours autant devenir propriétaires, mais ils hésitent à passer à l’acte. « La demande est active, mais les projets ne se concrétisent pas, faute de financement et de confiance des ménages », résume Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger, qui a présenté les tendances du marché ce mercredi.
Concernant le marché de l’ancien, la reprise amorcée en 2025 plafonne : SeLoger et Meilleurs Agents tablent sur 955 000 ventes pour l’année 2026, tandis que la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prévoit entre 900 000 et 920 000 transactions. Les prix marquent le pas. Dans certaines villes, ils dégringolent même comme à Montpellier (-2,2 %), Nantes (-2,1 %), Marseille (-1 %), Strasbourg (-0,8 %), Nice (-1,4 %). Les territoires ruraux continuent à tirer leur épingle du jeu avec une progression des prix de 3,1 % sur un an. « C’est un marché qui tourne, mais qui est frustrant. Les acheteurs négocient plus et les délais de vente augmentent », commente Baptiste Capron, directeur général de SeLoger.
Le neuf en chute libre
Du côté du neuf, c’est la douche froide. Le volume des réservations est en baisse de 50 % par rapport à 2021. Dans certaines régions, la chute est énorme : -59 % dans le Nord, -63 % dans le Centre-Val de Loire... « Le point de rupture a été 2022 quand les taux d’intérêt ont remonté. L’arrêt de la loi Pinel en 2024 [dispositif fiscal qui permettait de réduire son impôt sur le revenu en achetant un logement neuf pour le louer, NDLR] a enfoncé le clou », décrypte Thomas Lefebvre. Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics pour tenter de relancer le marché, notamment la création d’un statut de bailleur privé et l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ), peinent pour l’heure à produire leurs effets. « Le dispositif fiscal Jeanbrun, destiné à soutenir l’investissement locatif, a produit des résultats très faibles », confirme William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad.
Les promoteurs ont aussi moins déposé de permis de construire cette année et peinent à renouveler l’offre commerciale : l’année 2026 devrait se solder par 30 % de nouveaux logements neufs en moins par rapport à 2025. Des éléments qui expliquent la chute des prix du neuf (-0,5 % en un an et -1,3 % depuis 2023).
Le financement, principal frein à l’achat
L’état de santé du marché immobilier s’explique d’abord par les moindres capacités de financement des Français. La guerre au Moyen-Orient et le choc pétrolier ont eu un impact sur les taux d’intérêt : début septembre, le taux moyen s’élevait à 3,65 %. « La capacité d’emprunt des ménages a chuté de 7 % depuis 2020. Aujourd’hui, ils sont capables de s’acheter un appartement de 66 m² alors qu’en 2020, ils pouvaient s’offrir un 78 m² », constate Thomas Lefebvre. Les Français ont aussi moins confiance en l’avenir, ce qui freine leur capacité à se lancer dans un projet immobilier. « Le niveau de la dette de la France, le retour de l’inflation et les taux orientés à la hausse inquiètent », souligne Thomas Lefebvre. Résultat, les ménages préfèrent attendre : « Les Français épargnent 18 % de leurs revenus. Quand on n’a pas confiance en l’avenir, on n’investit pas », résume Baptiste Capron.
L’évolution du marché en 2027 dépendra de la conjoncture nationale et internationale. Hypothèse positive : « S’il y a une désescalade du conflit au Moyen Orient, que la dette est sous contrôle et que le cap politique sur le logement après la présidentielle est lisible, le marché de l’ancien pourrait remonter à 980 000, voire un million de transactions, avec une augmentation des prix d’environ 2,3 % », indique Thomas Lefebvre. À l’inverse, un conflit durable combiné à une dégradation de la confiance dans la dette française constituerait un double choc pour les conditions de financement et pousser les taux immobiliers au-delà de 4 %.
L’année électorale pourrait également renforcer l’attentisme. « Les Français vont attendre pour voir ce qui va se passer », estime Guillaume Martinaud, président d’Orpi France. Pour que le marché reparte réellement, les professionnels réclament surtout de la stabilité. « MaPrimeRénov’ a beaucoup bougé lors du dernier quinquennat, tout comme le prêt à taux zéro. Il faut offrir une visibilité », insiste Olivier Descamps, directeur général d’IAD France.
Un marché locatif sous tension
Le marché de la location n’échappe pas aux difficultés. À l’échelle nationale, les loyers ont augmenté de 2,6 % entre septembre 2025 et septembre 2026, tandis que l’offre de logements s’est réduite dans de nombreuses villes. L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques contribue notamment à raréfier les biens disponibles. « À Paris, l’offre a baissé de 30 % par rapport à la période pré-Covid », constate Thomas Lefebvre. Dans le même temps, la demande ne cesse de progresser. « Plus de Français restent locataires faute de pouvoir acheter, donc il y a plus de candidats », analyse l’expert.